奧園健康中期業績創新高 以物管為底色 掘金大健康
日期：2020-08-21
近年來，物業管理公司陸續登陸資本市場，并成為其中的一抹亮色。許多物業股上市之后，不僅股價漲了數倍，還表現出明顯的抗地產周期屬性。
2020年上半年，在宏觀調控和公共衛生事件等多重因素影響的背景下，物業管理板塊異軍突起，頗受資金追捧，成為港股大地產板塊的黑馬。
物業股之所以受到市場一致看好，一方面是由于房地產大規模交付紅利尚存，物業管理公司依托地產母公司項目輸送及通過外延并購不斷擴大業務版圖，另一方面，在傳統物管業務基礎上，部分物業公司積極探索多種增值服務，以推升盈利能力及估值水平。
據智通財經APP觀察，奧園健康（3662.HK）作為中國奧園集團旗下大健康戰略的實施載體，重點打造以醫美、社區康養、健康管理等業務為主的大健康產業，建設輕醫美服務及社區康養服務平臺，與物業管理、商業運營業務深度結合，為社區及商業客群提供優質的健康生活管理服務。
透過奧園健康剛剛公布的2020年中報，其“底色物管、特色大健康”的發展戰略更加清晰。目前而言，奧園健康基礎物管業務可推動業績持續增長，培育中的大健康業務有望成為新的業績增長點，為公司盈利能力及估值水平沖高提供動能。
中期業績創新高 內增外延雙驅動
奧園健康于8月14日發布2020年上半年業績報告。上半年，公司實現總收入約5.47億元人民幣（單位下同），同比增長39.5%；毛利潤約2.2億元，同比增長41.5%；毛利率同比提升約0.6個百分點至40.1%；稅后凈利潤1.12億元，同比增長約24%。
數據顯示，奧園健康物業管理服務收入同比增加約43.4%，業務范圍覆蓋13個省份、39個城市、98處物業，在管總建筑面積約為1610萬平方米。奧園健康商業運營服務收入同比增加約28.9%，為11個城市、17個商場提供商業運營服務，為43個商場訂約提供商業運營服務，合同總建筑面積約為180萬平方米，新增合同建筑面積8萬平方米。
此外，值得注意的是，奧園健康上半年收并購動作不斷，4月斥資2.48億元收購樂生活80%權益，5月再以3700萬元收購寧波宏建65%股權，公司物管版圖得以擴大，實現了外延拓展。其中，樂生活于北京、河北、河南、天津、重慶及四川等地管理220個項目，物業總建筑面積約2330萬平方米，為此前奧園健康物業在管面積的1.5倍。寧波宏建目前在管項目合共34個，合約建筑面積約240萬平方米。據了解，奧園健康完成收購樂生活及寧波宏建后，全年物業在管面積有望突破4500萬平方米。
此外，根據中國奧園2020年中期報告，集團已簽約未確認的合同銷售額約1800億元，將于未來2年逐步確認。截至2020年6月30日，集團擁有土地儲備總建筑面積約4874萬平方米，權益占比78%。這些資源都是奧園健康未來實現在管面積高增長的可靠來源。
截至2020年中期，奧園健康銀行結余及現金達到9.88億元，同比增長20%。充裕的現金流，為公司下半年的外延并購帶來諸多想象空間。
值得注意的是，時至今日，奧園健康已非傳統意義上的純物業管理公司。公司把物管作為基礎業務，在大健康領域積極拓展增值業務。據悉，奧園健康大健康業務的發展理念是以人為本，以業主、客戶的全面健康愉悅的生活為己任，做業主健康生活服務商、美麗生活服務商及家庭服務的供應商。
憑借母公司中國奧園集團在房地產開發方面的經驗和優勢，以及自身在大健康產業的資源整合、招商引資、運營管理等綜合優勢，奧園健康通過融合“物業生活+商業中心”兩大生態圈，持續整合優質健康資源，在醫美、康養和中醫方向不斷落地戰略項目。
目前，奧園健康已開設三家輕醫美診所，還與龍頭醫美企業合作，創立了自己的醫美和化妝品品牌。今年3月，公司成功投資了浙江省最大、擁有35年發展歷史的醫美醫院——“連天美”5%股權。
此外，奧園健康還以輕資產運營模式在上海奉賢建立了“東方美谷”項目。上海奉賢被譽為“東方美谷”“中國化妝品產業之都”，是眾多國內外知名醫美品牌的集中地。以長三角為據點，奧園大健康醫美板塊正向全國范圍鋪開。
中醫方面，奧園健康與廣州番禺區中醫院、廣州市中醫院簽署雙向轉診協定，開通代煎外送服務，研發中藥周邊產品，多方向拓展中醫藥業務。目前，公司已開設兩家中醫中心，運營狀況良好。
康養方面，奧園健康與廣東古兜旅游集團簽署戰略合作協定，揭牌華南首家心肺康養訓練營，公司旗下的社區康養品牌“奧悅之家”也正式營業。
為推動公司物業管理、商業運營及大健康業務融合發展，增強項目投后管理能力，奧園健康提升原有線上線下平臺，優化業務模式，借助互聯網、AIOT等技術，成立奧智云科技和奧佳科技兩大科技公司，提升客戶體驗及滿意度。
掘金千億藍海市場的優勢所在
在物管行業中，奧園健康率先將大健康作為增值業務的培育方向，戰略布局走在了行業前列。智通財經認為，這一選擇頗具戰略眼光。在當下的中國，大健康特別是其中的醫美領域市場前景廣闊，行業集中度不高，想象空間巨大。
據弗若斯特沙利文研究報告，按收入計，2018年，中國已成為全球第二大醫療美容服務市場，占全球約13.5%的市場份額。預計2018年至2023年，中國醫療美容服務市場將以24.2%的復合年增速增長，在全球前十大市場中增速最快。
截至2023年，中國美容非外科診療（輕醫美）市場預計將達到1606億元，占市場總額約44.6%。
競爭格局方面，行業集中度不高，給大機構的進入提供了契機。艾瑞咨詢數據顯示，根據體量劃分，中國頭部大型醫美機構（面積在3000平米以上）占比為6%-12%，營收規模占比約10%；中小型醫美機構占比約70-75%。民營醫美服務市場中，2017年行業前5市場份額僅占7.2%。
“愛美之心人皆有之”，隨著醫美的社會接受度越來越高，醫美消費向年輕化、大眾化方向發展，中國醫美市場的蛋糕也將越來越大。當然，要想在醫美這個千億級藍海市場中掘金，必須要有“兩把刷子”。在智通財經看來，奧園健康在物管企業中率先布局醫美市場，具有多項優勢。
第一，用戶優勢。奧園健康“底色”是物業管理，而物管業背后則是龐大的業主群體。這就使得奧園健康能夠把物管作為連接醫美和業主的紐帶，建立線下業主流量入口，便于公司深入社區營銷，實現貼身式營銷。這種業務模式既可以提高營銷效率，又能夠增強用戶粘性，進而降低運營成本。天然接近用戶的優勢，使奧園健康在探索多元化增值服務方面，具有非常廣闊空間。
第二，物管資源優勢。物管作為奧園健康布局醫美市場的“抓手”，通過上文分析可知，公司上半年通過持續收并購，物管面積不斷擴大，這只“抓手”已越來越強壯。未來，借助物管業務內生增長及外延拓展雙輪驅動，奧園健康在大健康領域的資源整合、招商引資、運營管理等綜合優勢有望進一步凸顯。
第三，戰略布局優勢。奧園健康在物管業內率先戰略布局醫美業務，通過早期引進國際醫療團隊、現代化醫療體系與服務理念，營造了“專業醫美就在身邊”的“輕醫美”理念，并成功創立醫美品牌MS ARORA及化妝品品牌ARORA LAB。
值得注意的是，奧園健康3月成功投資的浙江醫美連鎖集團連天美，上半年即使遭遇公共衛生事件的影響，依然實現了業績的強勁增長。據了解，公司對連天美并非簡單的財務投資，目前正積極研究通過戰略投資引進連天美參與奉賢“東方美谷”項目。
8月17日，奧園健康生活集團總裁蘇波在中期業績會上表示，大健康產業是奧園健康新的業務板塊，也是公司發展的重點。就醫美業務而言，公司在全國對優質的醫美醫院進行前瞻性戰略投資。下一步，公司還會在醫美行業的上游產品中再滲透，逐漸在整個產業鏈完成布局發展。
總的來說，物管業務的持續健康發展，給奧園健康的大健康產業提供了用戶流量支持及充裕現金流支持，可以預見，公司未來在大健康領域還將持續發力，并努力實現物管業務與增值業務的協同發展。對此，投資者不妨拭目以待。