郭梓寧總裁揭秘奧園商業基因
日期：2020-08-20
初次接觸郭梓寧總裁，他是一位善于交流、低調務實的廣東企業家
郭梓寧總裁邀請我們吃午餐，作為一位忙碌的企業負責人，如此安排，也是意外驚喜，因為此前約了幾次采訪，皆因為臨時工作安排而取消。作為中國奧園集團黨委書記、總裁，忙碌是他的常態。
臨近中午時分，我們到達中國奧園總部以后，首先去參觀了品牌館，過程大約半小時。展廳占地面積大約2500平方米，記錄了中國奧園24年發展過程中的許多重要時刻，當中用大篇幅濃墨重彩地介紹黨建與扶貧成績，這也是中國奧園的特色所在。
“不好意思，因為寧哥還沒有開完會。”負責接待工作的是中國奧園集團品牌管理中心總經理戴遠程，他于2018年3月離開南方報業傳媒集團，經歷從乙方到甲方的轉變，約一年前加盟中國奧園。
在今年新冠疫情最嚴重的時期，戴遠程以奧園集團支援防疫前線臨時黨支部負責人的身份，統籌組織了一系列抗疫公益活動。企業社會責任，是郭梓寧總裁十分看重的一點。
以廣州番禺為起點，中國奧園這幾年的發展速度有目共睹。2019年，中國奧園地產板塊合同銷售規模突破千億，同比增長約29%，穩居全國地產銷售三十強，進入一個全新的階段。
除了抓住行業形勢紅利，企業自身在戰略、管理上的突破也是規模快速增長的重要因素。“2015年開始，為了配合公司整體的發展需要，中國奧園陸續從標桿企業招來不少人才。當年，奧園商業地產集團設立，我親自抓投資、發展和開發運營。”回顧來時的路，郭梓寧總裁如是說道。
“不占用原有的人才、資源、土地，新成立一個集團，從零開始。
12點之后，我們在大樓9層一間單獨的廂房內見到郭梓寧總裁本人，他跟我們一一握手后，安排大家落座，第一道菜冬瓜盅隨即被端到每一個人面前。
5年之前，國內商業地產市場面臨重大轉折，最標志性的事件是王健林的萬達廣場開始嘗試輕資產模式，由第三方出資而萬達則輸出品牌。
業內出現輕重模式之爭，郭梓寧總裁看到有玩家向輕資產轉型，他認為這是中國奧園可以切入的機遇。
隨即，中國奧園從同行吸納了一批成熟的管理人員，當中就包括張俊，現任中國奧園集團執行董事、高級副總裁、奧園商業地產集團總裁。
“2015年開始我們拿下了幾個大的商業項目，包括珠海奧園廣場。”郭梓寧總裁回憶，這個項目前身是一個工業廠房，屬于舊廠改造。因此，這個項目亦為中國奧園日后規模化拓展城市更新奠定了基礎。
“項目在市面上流轉了好幾年，轉了好多手，珠海很多發展商都不敢做……最后有朋友推薦給了我。”2012年中國奧園旗下第一個Shopping Mall廣州番禺奧園廣場開業，效果很不錯，所以他比較有信心。
當時，奧園商業地產集團有兩位總裁，一位負責購物中心的營運，張俊作為營運總裁，管理開發。
“我們全力將珠海項目做好，一炮打響。”郭梓寧總裁說，項目4月份拿地，5月份動工：“10月份推售第一期商鋪，11月住宅也開賣了。”
據了解，中國奧園地產板塊主要由奧園地產集團、奧園商業地產集團及奧園國際投資集團組成。其中，國際投資集團主要負責在中國內地之外的地區開發項目。
奧園地產集團承載了中國奧園二十多年來地產開發資源和經驗，所開發的項目屢獲殊榮。商業地產集團通過五年的快速發展，已進入中國商業地產前列。現兩大集團體量接近，它們是平行的，郭梓寧總裁用“比翼齊飛”來形容兩個地產板塊二級集團的狀態。他認為，正是由于這種內部協同及賽馬機制，令中國奧園在過去幾年內實現快速發展。
中國奧園于2017年提出第二個三年計劃后開始規模擴張，這一經營策略很好地體現在了銷售數據上，2016至2018年中國奧園合同銷售金額年復合增長率達到89%。而在普遍認為大環境艱難的2019年，中國奧園地產主業突破千億關口，并最終實現接近30%的增長。
“商業地產集團成立的第一年就已經實現了50億的銷售業績，那時候整個中國奧園的業績大約151個億多一點。”郭梓寧總裁稱：“然后第二年翻一番達到100億，第三年2017年又翻一番到200億，2018年達到400億。”資料顯示，中國奧園地產板塊2018年全年錄得合同銷售人民幣912.8億元。
目前，中國奧園以房地產開發為核心主業，縱向發展商業、健康、科技、文旅、金融、跨境電商、城市更新等相關產業板塊。2019年，中國奧園整體銷售額實現1330.6億元。中國奧園在2007年于香港聯交所主板上市，旗下奧園健康生活集團在2019年3月也在香港聯交所主板成功上市。今年上半年，中國奧園收購國內A股上市公司京漢股份，健康生活集團收購了樂生活，持續擴大業務規模。
自1996年參與籌建中國奧園集團（前身為金業集團），郭梓寧總裁一直負責集團的管理工作。他有著一顆強烈的事業心，這幾年來隨著公司經營策略的變化而顯山露水。
初次接觸郭梓寧總裁，不難發現，他是個善于交流、低調務實的企業家。一直以來，無論政府領導拜會、商業洽談，他也都喜歡親自接待。
“推進舊改項目，不管是村長還是村民要見我，沒有問題，請他過來溝通一下。”郭梓寧總裁表示：“我親自去也可以。”在他看來，親自溝通才能給村民帶來信任感。
郭梓寧總裁散發著一種務實的精神，他說自己充分信任、尊重職業經理人的專業精神，但也提醒個別管理層要眼光向下，更主動地去理解基層的工作：“在跟村委、街道交流的時候，要尊重他們，要了解他們。”
郭梓寧總裁就是從基層起家的，作為千億級綜合型跨國企業集團總裁，專訪當天他穿著白衣休閑襯衫，總是以更接地氣的狀態去接觸旁人，就像他的“外號”一樣。
“大家都叫我寧哥”，郭梓寧總裁介紹，相比起郭總，“寧哥”是一個讓人更有親近感的稱呼。
更難得的是，忙碌的工作，并不妨礙他對學術成就的追求。2015年至2016年期間他師承北京大學閆雨博導參與博士后項目課題研究，從開展專題講座、論壇學術交流、課題研究，到校企黨建共建、戰略合作等各方面，推進校企合作不斷創新與深化，并于2015年完成了《奧園集團縣域商業綜合體開發運營策略》博士論文。2017年他被聘為北京大學經濟學院研究生校外導師。
2018年，郭梓寧總裁還與北京大學經濟學院董志勇院長簽訂產學研全面戰略合作，北京大學郝平校長向他頒發了“北京大學教育貢獻獎”。
2019年6月，郭梓寧總裁在北大訪學一年期滿，撰寫的論文《縣域商業綜合體對新型城鎮化建設的促進作用》獲導師孫祁祥教授推薦，發表在北大校刊。同年，他獲聘為北京大學經濟學院特聘教授。
記者留意到，就在今年7月1日，北京大學經濟學院官網掛出了“奧園博士后”項目申請公告。這意味著“奧園博士后”項目正式啟動。
對于學習這件事，郭梓寧總裁曾表示，學習要結合工作實際，同時希望能對學術研究和社會發展有幫助。
據了解，郭梓寧總裁的碩士論文主題是復合地產，博士論文是縣域綜合體，博士后論文是跨境電商。
郭梓寧總裁已成為一個高學歷的企業負責人、一個品牌窗口，以嫁接教育資源，最終反哺公司具體業務。目前，中國奧園集團亦與北京師范大學、中山大學、華南理工大學、暨南大學、華南師范大學等多所高校保持合作關系。
郭梓寧總裁透露，近期他在醞釀籌備一個教育集團，專門負責教育板塊。他強調這能形成產業優勢：“現在舊村改造里面，每個村都有小學甚至初中的規劃需求，我們把這些（教學）資源引入，村民會很高興。”
我們決定將黨建部分單獨拿出來聊聊。
曾任國企高管的郭梓寧總裁是一名老黨員，他也非常支持在公司內部貫徹黨建文化。全國范圍內的大型民營企業，要說將黨建堅持做好的，中國奧園算是排在最前列的一家。
中國奧園集團的黨建功夫鋪開得很徹底，自企業成立之初就成立了黨支部，始終熱心黨建工作。早在2011年，奧園集團黨委成立，就創新性地提出“將支部建在工地上、樓宇里、商場中”，目前已取得“五個第一”：奧園集團黨委，是廣州市番禺區第一家非公企業黨委；奧園集團紀委，是廣州市第一批非公企業紀委；番禺奧園社區黨委，是廣東省第一家以非公企業為主體的社區黨委；2014年起成立多個工地臨時黨支部，是廣東省第一家開發商、施工單位、監理公司、駐地黨組織等聯合建立的工地基層黨組織；奧園廣場商圈黨委，則是廣州市番禺區第一家商圈聯合黨委。
中國奧園還在舊改項目里建立臨時黨支部，這在行業中也并不多見，也足見中國奧園對城市更新領域的重視。
2020年中報顯示，中國奧園擁有逾50個不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售資源約6587億元，其中粵港澳大灣區占95%。目前，中國奧園已實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，擁有整村改造復建回遷和多個舊改項目建成開業成功案例，獲評“2020年中國房地產城市更新十強”。
談及此，郭梓寧總裁提到扶貧，中國奧園在舊村改造前期，會先以“萬企幫萬村”作為切入點，通過“黨建共建”與村建立幫扶關系，聽取村民的心聲，“如果需要投入學校、醫院、養老這些，我們也有能力投。”
獲取項目之后，中國奧園最普遍的做法就是聯合村社設立村民監事小組，定期溝通返村物業建設情況。
另一方面，以奧園商業地產集團布局在全國各地縣城的縣域商業綜合體為例，在郭梓寧總裁個人的想法里，扶貧應以政府為主導，社會力量共同參與，以改善社會生產生活環境，培養扶貧對象的自我發展能力為導向，通過強化扶貧產業支撐，以產業帶動縣域等欠發達區域經濟發展，把發展作為解決貧困的根本途徑。
而縣域商業綜合體則是能滿足欠發達縣城招商引資、產業導入需求的產品線，主要瞄準市場尚未完全成熟的三四五線縣城。就國內現時的城鎮化水平來看，這批城市仍有很大增長空間，品牌房企很容易提升在當地的市場占有率。
目前，中國奧園在貴州威寧，廣東五華、蕉嶺、大埔，江西寧都、廣西浦北等30多個貧困縣、人口大縣開發大型縣域商業綜合體。
“商業地產還是很受政府歡迎的”，以五華奧園廣場為例，作為縣域招商引資項目，項目備受當地政府重視。
“奧園廣場縣域綜合體，可以極大地帶動和促進縣域經濟發展和創業就業。”郭梓寧總裁列出數據，一個奧園廣場平均一年直接營業額10-20億元，平均一年能創造稅收5000萬-1億元，帶動近千家中小創業企業，并提供3000個以上就業崗位。
至于未來，還有機會繼續引進產業，進一步開發當地旅游和農業資源。
“不是賣完樓就走人，而是持續造血輸血。”這也是為什么當地政府選擇跟中國奧園合作的原因。
我們隨即問起中國奧園此前發生的總部搬遷事宜——去年，中國奧園宣布將總部遷到番禺萬博商務區，搬進最新建成的奧園國際中心。與此同時，中國奧園地產板塊之一的奧園地產集團部分職能中心搬至深圳，以更好地開拓和承接炙手可熱的大灣區市場。隨即有市場聲音將其理解為，中國奧園將整體搬去深圳。
“整個事情都被誤解了。”郭梓寧總裁立刻澄清，他強調中國奧園是在廣州誕生和成長起來的企業，總部肯定扎根在廣州。“中國奧園總部包括集團董事會、黨委會及旗下商業地產、健康、科技、文旅、跨境電商、城市更新、金融等業務集團總部都在廣州，我也在廣州辦公。”