集中供地之下：中國奧園穩健經營 多渠道從容拿地
日期：2021-06-26
最近兩個月，全國各城集中供地如火如荼。廣州、杭州、重慶、無錫、北京、成都等12城已結束首次土拍。隨著第一輪集中土拍即將落幕，各大城市土拍進入精細化管理和規則調整階段。
一方面，越來越多的城市土拍限制條件增多、規則日益復雜、拿地門檻越來越高，對房企的資金實力、調度能力、拿地策略、綜合運營能力以及低利潤下融資成本等方面提出了全新的考驗。
另一方面，集中供地打破了房企以往有規律的拿地節奏。在利潤率越來越低的背景下，大量地塊的同時推出，對房企的強排、利潤測算精準度要求越來越高，稍有不慎就可能無法盈利。
因此，通過城市更新、收并購、產業勾地、合作開發等多元化的方式拓展土地儲備，越來越成為房企在招拍掛之外的重要選擇。
以中國奧園為例，盡管今年以來，奧園在公開土地市場的動作不多，但基于城市更新的優勢，年內奧園已接連新增廣州、佛山、東莞等多個城市的城市更新項目。截至2020年底，奧園已成功獲取60多個城市更新項目，預計可售貨值約6730億元，另有50多個項目正在有序推進中。
中國奧園執行董事、聯席總裁馬軍在年初的業績溝通會上透露，公司2021年的拿地預算約為300億元，以“中心城市+衛星城”深耕都市圈，擁抱大灣區、長三角、成渝等價值高地及產業腹地。拿地方式上，奧園也將繼續以收并購、招拍掛、城市更新和產業勾地等多個渠道擴展土地儲備。
盡管年內公開拿地動作不多，但憑借過往的積極拓展，2020年，中國奧園新增可開發建筑面積約2015萬平方米，新增可售貨值逾2426億元。截至2020年12月31日，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約5718萬平方米，權益比約71%，總貨值約6208億元；計入城市更新項目后的總貨值約12938億元，足夠未來四到五年發展。
值得一提的是，中國奧園已城市更新進入加速轉化和利潤釋放期。2020年，中國奧園成功轉化10個城市更新項目，其中8個進入土地儲備，可售貨值約382億元，3個項目實現一級開發收益。此前就有市場消息稱，奧園位于廣州和珠海的兩個城市更新項目——廣州奧園學苑壹號、珠海奧園學苑壹號將于近期入市，總貨值或可逾400億元。
除了城市更新外，收并購也是奧園一直以來最重要的拿地方式。數據顯示，2020年，該公司通過收并購拿地的貨值占比約57%。在年初的業績會上，管理層也曾表示，未來在投資端奧園將堅持固有的收并購優勢，同時加速舊改轉化，適度參加招拍掛。
在去杠桿的背景下，融資渠道趨緊，資金實力越來越成為房企參與下半場土拍“游戲”的硬約束。對于中國奧園來說，一方面仰仗內生現金流——2020年，中國奧園全口徑銷售回款1130億元，合約銷售回款率85%，與上年同期相比增長了7個百分點。截至2020年12月31日，中國奧園賬上現金余額約700億元，另有約1348億的銀行授信額度尚未使用，營運資本充裕；另一方面，奧園采取多渠道融資，2021年，成功發行3筆共7.38億美元優先票據，完成兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團貸款。
集中供地之下，只有穩健經營才能獲得長期可持續發展的籌碼，中國奧園的發展策略不失為規模房企逆周期拓展的一個范例。