年內三次收購物業公司，奧園健康加碼中高端社區服務
日期：2020-12-11
繼4月22日公告收購樂生活智慧社區服務集團80%的股權、5月11日公告收購寧波宏建物業服務有限公司65%股權。12月10日，奧園健康（3662.HK）再次發布公告稱，公司擬以不超過8700萬元人民幣（單位下同）現金收購北京博安物業服務有限公司（以下簡稱“北京博安”）全部權益。這已經是奧園健康年內第三次發布收購物業管理公司的公告，再一次印證公司專注物業基礎服務的決心。
收購北京博安 增強中高端社區服務
資料顯示，北京博安的總部在北京，主要向中國高端物業、酒店及白領小區提供優質物業管理服務，擁有豐富經驗及專業管理團隊，目前擁有約14個項目，在管物業總建筑面積約208萬平方米，供暖服務面積約38.5萬平方米。截至2019年12月31日，北京博安的未經審核營業額約為7651萬元，除稅前溢利凈額約為1680萬元，未經審核的綜合資產凈值約為4971萬元。收購完成后，奧園健康將完全實現對北京博安并表。
2020年半年報顯示，奧園健康物業管理的總在管面積同比增長34.2%，主要原因是受到了中國奧園（3883.HK）及其關聯方開發物業交付的推動。而年內的兩次收購都在2020年上半年的末尾完成，因此公司2020年上半年的運營數據以及財務業績并沒有反映這些新收購，即下半年奧園健康業績增速會非常高。
根據國泰君安預計，僅前面兩次的收購，奧園健康物業管理面積將在2020年底達到約4500萬平方米，相當于提高了180.37%。加上此次收購，憑借內生增長以及外部戰略收購，奧園健康物業管理服務的在管面積預計將在2022年達到7500萬平方米，年復合增長率為69.5%。
此次收購北京博安，是奧園健康對此前并購樂生活等的良好補充，將增強其在中高端社區的服務能力，同時鞏固公司的兩大核心業務，擴大公司的物業管理組合，有效創造策略性協同效應，并進一步加強公司在物業管理服務行業的服務能力。
隨著消費升級，人們對品牌物業的高品質服務需求更高。大品牌物業除了基礎服務外，還提供清潔服務、安保服務、綠化服務、維修及維護服務、公共區域維護等附加服務。高品質物業不僅有助于提高小區入駐率，還有利于房產保值增值。中指院數據顯示，百強物管公司管理物業售價及租金高出周邊項目約4%-5%。因此，增強中高端社區的服務能力是十分必要的。
值得注意的是，公告還顯示，公司將重新分配全球發售所得款項3.47億元的用途，這些款項將用于投資其他商業運營服務及物業管理服務供貨商，專注于物業管理及商業運營服務。可見未來公司會有更多的并購物業管理計劃，而隨著公司并購工作的開展，規模會越來越大，在行業中話語權也將越來越高。
除內生增長以外，收并購已成為物管公司迅速擴大規模、豐富業態的另一有效手段。根據物管公司發布的公告來看，并購已然成為各家物管公司做大做強的共識，而并購之所以行得通，其根本原因還是因為物管行業處于快速擴張期，且市場集中度極為分散。
行業競爭格局分散 并購成物管行業大趨勢
物管行業的增長空間主要來自兩方面，一方面為存量市場，另一方面為增量市場。
存量方面，據測算，2019年末存量住宅面積約330.9億平米，遠高于住宅物業在管面積（約165.1億平米）。入駐尚未配備物業服務的存量盤，為物管企業實現規模訴求的重要途徑之一。
增量方面，全國新開工面積及銷售面積近5年復合增速分別為10.1%、7.5%，至2019年已達到22.7、17.2億平米，而竣工面積近5年僅維持在10億平米左右。持續累積差預示未來竣工有望迎來提振修復，將為物管行業注入可觀的增量規模，平安證券預計2030年住宅物業管理面積或將增至241億平米，較2019年增長46%。
無論是存量還是增量，物管行業均有極大的發展空間。
與此同時，我國物業管理行業集中度還比較低，且競爭十分激烈。中國指數研究院研究報告顯示，2019年物業管理行業約有13萬家正在營運的服務供應商。物業管理行業的進入壁壘相對較低，這使得小型物業管理公司能夠與大中型物業管理公司競爭。
不過，今年公共衛生事件也提升了業主對優質物管的服務及品質要求，很多中小物管將面臨口碑、品牌的挑戰、科技帶來的體驗挑戰、成本剛性上升的壓力。這將加速存量物業從低品質到高品質的轉換，龍頭物業管理公司的市占率逐步提升。中國指數研究院數據顯示，百強物業管理公司的市場份額由2015年的28.4%升至2019年的43.6%；十強物業管理公司的市場份額由2015年的7.6%增至2019年的9.2%。
盡管物管行業集中度有在提升，但是和房地產企業相比，物管集中度依然很低。據中指院數據顯示，2019年TOP10物管公司市場份額為9.2%，明顯低于TOP10房企27.7%的市場份額。
在分散且競爭激烈的物業管理行業中，大型物業管理公司正積極改善地域布局，并且主要通過內生增長及并購來加速擴張以提高市場份額并實現更高的經營業績。根據中指院發布的物業百強報告，2017年至2019年，中國百強物管公司的凈利潤均值的復合增速為25.8%，而同期奧園健康收入從4.36億元增長至9.01億元，復合增速超過40%；凈利潤也從2017年的0.7億元增長至2019年的1.63億元，復合增速超過50%，遠超行業水平。
除此之外，中報數據顯示，奧園健康未受限制現金合計9.88億元，占總資產比例的60.91%，即表明公司在手現金充沛，在廣闊及市場分散的物管市場行業中，有望通過并購進一步拓寬公司的市場規模。
綜合來看，此次并購北京博安，既進一步增強奧園健康在中高端社區的服務能力，也充分體現了公司深耕物管行業做大做強的決心。隨著中高端社區服務能力的不斷滲透，不僅可以提高業主對奧園健康的品牌認知度，對投資者來說，還可以獲得更多的社區服務費收入，提升公司的價值，可謂是一舉多得。（文章來源：智通財經）